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脱节“房地产绑架”第一省,诞生了?

日前,海南官方举行一次新闻发布会上,海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃示意:

“我省房地产‘一业独大’局势有所改善,经济结构调整取得阶段性成效,房地产调控达到了预期目的,房地产市场总体运行平稳,房地产市场风险总体可控。”

若真云云,海南无疑给天下其他地方提供了一个治疗“房地产依赖症”的范本。

睁开之前先回首下,此轮调控以来海南出台的一系列调控措施。

2016年,海南按下“两个暂停”,即对商品住宅库存消化期跨越全省平均水平的市县,暂停解决新增商品住宅及产权式旅店用地审批,暂停新建商品住宅项目设计报建审批。此时调控本质上还在去库存、救楼市。

2018年,海南收到了一份三十岁生日的超级大礼――在海南全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。统一年,海南划分从供应、需求两头同时对楼市下狠手。

供应端,执行商品住宅用地设计治理、大幅削减直至住手供应外销商品住宅项目用地等政策;需求端,实行“全域限购”等调控措施。外省投资客基本被挤出市场;到2020年3月,进一步加码,即便内陆住民也要限购第三套住房。

数据显示,海南本省户籍住民购置商品住房占比2017年仅为17.8%,但到2020年1~11月已提升至74%,其他非本省户籍购房工具主要为引进人才和常住住民。

没有扭扭捏捏、没有患得患失,一步到位、同时压缩楼市的供应和需求,足见海南脱节房地产颇的刻意。固然这种刻意和自信很大程度上是自贸港政策给予的。

同时,为削减去房地产化在落实中的阻力,海南省又取消了12个市县GDP、工业产值、固定资产投资审核。

那么,几年下来,成效到底若何呢?对其他地方有没借鉴意义?

下面上干货。

其一,就需求端而言,海南楼市成交盘子确实是在快速萎缩,但价钱就……

如下图,自2018年调控周全发力后,市场成交规模就开启跳崖模式。2019年新建商品房市场成交规模较于2017年,萎缩了约60%。

2020年1-11月,成交面积和成交额又划分同比下降13.6%、8.5%。

然而值得一提的是,虽然成交规模在大幅萎缩,但成交均价却在快速攀升。量大跌、价大涨的现实,即反映了海南楼市本土需求的坚挺,也算是给牺牲了市场规模的海南楼市里的房企一点点抚慰。

其二,房地产开发投资及占比、施工面积及新开工面积等要害指标亦显示,海南楼市供应端也正以肉眼可见的速率萎缩。

以是,就楼市盘子巨细转变而言,这几年海南楼市调控成效照样很显著的。

那么,海南为此支出的价值又有多大呢?

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究竟许多地方之以是不敢对楼市下狠手,就是由于楼市对当地经济和财政收入太过于主要。

从GDP上看,楼市调控对GDP增速的影响照样很显著的,见下图,2018年最先调控昔时,GDP增速立马下了个台阶。

2020年的数值虽然更低,是更多受疫情打击的影响,与往年不具备可比性。且1.1%增速是高于天下均值0.7%,可见海南经济恢复的还可以。再考虑到,1-11月海南房地产业GDP同比下滑5.2%。

可见,楼市调控对海南经济的打击已显著降低。换言之,其他产业最先发力调补了楼市留下的空缺。这无疑是个好迹象。

众所周知,楼市是金融的马仔。

以是,楼市的转变多多少少也会反映在资金端:存/贷款余额。海南也一样。

见下图,在调控前的2016/2017两年,海南的资金增速显著高于天下平均水平,这说明有大量的天下性资金在涌向海南。但自2018年开启楼市调控后,海南的资金增速立马跑输天下,解释天下性资金流入已大幅削弱。

2018年成为转折点显然不是巧合,而是再次印证了海南楼市是天下人民的楼市。

不外,调控对海南财政收入的影响却呈南北极之势。

楼市对一个地方的财政孝敬主要体现在两个方面,一是体现在楼市孝敬的相关性税收收入(包含在一般性公共预算收入中);二是卖地收入。

随着2018年开启调控、楼市成交规模大幅萎缩,一般性公共预算收入增速在2019年泛起显著下滑,并在2020年进一步恶化(内里也有很大一部分疫情因素)。

卖地收入(国有土地使用权出让收入)这一块就有点意外了。

在调控开启后,2018/2019两年,海南卖地收入不但没有下滑,反而还在快速上涨,直到2020年才泛起显著的回落。

总的而言,海南开启去房地产化这几年,调控成效确实显著,不仅控制住了楼市体积的膨胀,还将其关进了笼子。不外,对收入层面的打击也是实实在在的。

那么,海南的去房地产闯关对其他地方有借鉴意义么?

笔者以为很难,由于海南太特殊了,其有着远非其他地方可比的优势,也远非其他地方所能学。

一是海南坐拥自贸港超级利好,在此利好下,会有源源不断的资金、人才和产业涌入,不仅可以填补房地产留下的空缺,还能孕育出新的增进引擎。但对内陆的大多数三四线都会而言,最缺的就是产业和政策,以是才要靠房地产扛大梁。

二是海南再去房地产化的过程中,即便泛起收入上的压力,也可以通过中央的转移支付得以缓解。以是,于海南而言,去房地产引发的收入下降会是问题,但不是揭不开锅的大问题。但中央不能能对所有去房地产化的省市都举行补助,那肩负就太重了。

以是,海南去房地产化样本,在未来一段时间内,更可能是一个孤本,而不是范本。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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